Hướng dẫn về Airbnb Hosting (Phần 1) - Airbnb vs Cho thuê dài hạn

Quan điểm từ Seattle Superhost

Trong năm qua, tôi đã trả lời các câu hỏi từ ngày càng nhiều bạn bè quan tâm đến trải nghiệm lưu trữ Airbnb và quyết định bắt đầu loạt bài này để ghi lại hành trình. Trong suốt một năm, tôi đã tổ chức hơn 160 chuyến đi qua 6 danh sách trên 3 ngôi nhà khác nhau, nhận được 138 đánh giá (bao gồm cả những lời khen ngọt ngào và những lời chỉ trích gay gắt), nộp 1 báo cáo của cảnh sát và kiếm được khoảng 85.000 đô la. Là một người dẫn chương trình nghiệp dư tung hứng Airbnb và một công việc 9v5, tôi hy vọng những người chủ nhà lần đầu tiên và sẽ là những người chủ nhà có thể liên quan đến những bài học và cuộc đấu tranh mà tôi đã học được một cách khó khăn.

Làm thế nào tất cả bắt đầu

Khi tôi chuyển đến Seattle hai năm trước, tôi đang tìm kiếm một căn hộ cao cấp để gọi về nhà. Mới ra khỏi trường đại học và được giải phóng sau nhiều năm bị nhồi nhét vào phòng ký túc xá với kích cỡ của hộp đựng giày, tôi đã làm điều khôn ngoan nhất mà một thanh niên có trách nhiệm bừa bãi bắt đầu trong lực lượng lao động có thể làm - ký hợp đồng thuê một năm với giá 2200 đô la một tháng cho một một phòng ngủ ở trung tâm thành phố Bellevue. Nó có các cửa sổ mở rộng với tầm nhìn ra Núi Rainier và một góc hoàn hảo cho một cây đại dương cầm, điều mà tất nhiên tôi phải có khi anh đào đứng đầu trong cơn thịnh nộ lãng phí tiền bạc.

Tôi đã ở nhà.

Cho đến bảy tháng sau, khi tất cả bạn bè của tôi quyết định rằng Bellevue đã quá nhàm chán và di chuyển về phía tây để sống ở Seattle. Tôi đột nhiên phải đối mặt với sự lựa chọn sống với FOMO lớn hoặc phá vỡ hợp đồng thuê nhà của tôi với một hình phạt nặng.

Một người bạn nói đùa rằng tôi nên Airbnb địa điểm cho đến khi hợp đồng thuê kết thúc.

Không có cách nào, mà điên khùng. Tôi đã cười. Đây là Bellevue, ai sẽ ở lại đây?

Vài giây sau, chúng tôi đang nhìn chằm chằm vào một danh sách Airbnb của một phòng ngủ giống hệt ngay trên tôi. Tất cả của bạn với giá $ 397 một đêm. Tôi đã kiểm tra lịch - nó đã được đặt một nửa. Và tôi ở đây, tôi nghĩ, ở đây chỉ với $ 70 / ngày. Thật là một vụ đánh cắp.

Đó rõ ràng không phải là tất cả những gì đang diễn ra trong tâm trí tôi và tôi nghĩ mọi người có thể đoán những gì tôi đã làm tiếp theo.

Thật là tuyệt vời trong một thời gian - tôi đã sống với bạn bè của mình ở Seattle, trong khi trả hết tiền thuê hàng tháng cho thời hạn thuê còn lại và bỏ túi một vài thay đổi lớn mỗi tháng. Ai sẽ ở lại đó, tôi đã tự hỏi. Khách du lịch kinh doanh cho một người, với giá 250 đô la một đêm, nó rẻ hơn so với khách sạn Hyatt gần đó và có nhà bếp riêng. Thỉnh thoảng tôi cũng có những cặp vợ chồng địa phương đặt phòng nghỉ lễ để hưởng tuần trăng mật hoặc kỷ niệm. Đàn piano là một điểm thu hút rất lớn và được trả tiền trong vòng vài tuần.

Những gì tôi đang làm cũng vi phạm hợp đồng thuê nhà của tôi (điều mà tôi thực sự không tự hào và không đề nghị ai làm), và công ty quản lý vui lòng nhắc nhở tôi về điều đó với một lá thư cảnh báo hai tuần trước khi hợp đồng thuê của tôi kết thúc . Tôi đã thanh lý tất cả đồ nội thất (bao gồm piano) và lên kế hoạch mua tài sản Airbnb đầu tiên của mình.

Nhà đầu tư Dilemma: Airbnb hoặc cho thuê dài hạn?

Spoiler alert: Nó liên quan đến những gì bạn muốn lo lắng.

Một vài tháng trước khi chuyển ra khỏi Bellevue, tôi đã có bước đột phá thực sự đầu tiên vào tài sản đầu tư. Nhờ một người bạn tôi ngẫu nhiên gặp nhau tại một bữa tiệc Halloween nhà ai hóa ra là một guru bất động sản, tôi đã kết thúc việc mua một đôi căn hộ tịch thu nhà giá rẻ 20 dặm từ Seattle. Một trong số chúng đã được cho thuê khoảng nửa năm trước khi tôi bán lại.

Có kinh nghiệm cả hai loại cho thuê, quyết định của Airbnb so với thuê dài hạn có đến 3 yếu tố: lợi nhuận từ tiền mặt, yếu tố rủi ro và loại hình quản lý.

Yếu tố số 1: Thu nhập từ tiền mặt

Người chiến thắng: Cả hai

Việc chia nhỏ các con số có thể gây ngạc nhiên: đối với cả hai chiến lược, tiền mặt trên tiền mặt đều tương đương nhau, mặc dù huyền thoại cho rằng Airbnb là thứ có lợi nhất trên trái đất.

Nếu bạn đã sở hữu một nơi cư trú ở một vị trí mong muốn, Airbnb có thể khiến bạn thuê nhiều hơn so với một hợp đồng thuê dài hạn. Nếu bạn là một nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn, tuy nhiên, các lựa chọn không đơn giản như vậy. Đóng trên một tài sản cho thuê tốt với tỷ lệ giới hạn cao có thể mang lại cho bạn lợi nhuận tương tự như chạy Airbnb tốt.

Tại sao không mua bất động sản thực sự rẻ và sau đó Airbnb nó để có tốt nhất của cả hai thế giới? Bạn có thể, nhưng thực tế là những ngôi nhà rẻ hơn ở xa thành phố thu hút ít khách du lịch hơn. Các thuộc tính Airbnb dễ chạy và có lợi nhuận không phải là rẻ để có được, và thường không tự hào về tỷ lệ giới hạn ngoạn mục. Tuy nhiên, đó là một chiến lược hợp nhất tốt tương tự như mua nhà nhiều gia đình (khó tìm hơn).

Hãy cùng xem kỹ các con số với 2 ví dụ dưới đây:

Chung cư bị tịch thu cho thuê dài hạn

Thuê dài hạn: Tôi đã mua căn hộ cho thuê với 72.000 đô la tiền mặt và nó được thuê với giá $ 990 một tháng. Với 210 đô la phí HOA mỗi tháng và giả sử 5% dự phòng trống và 5% chi phí vận hành cho đơn giản sake sake, nó đã giảm xuống mức trần 11,4%. (Tôi sẽ không mô phỏng các số cho Airbnb vì tài sản cụ thể này có thể sẽ không hoạt động tốt.)

Tiền mặt: 72.000 đô la (hoặc 18.000 đô la cho khoản thanh toán giảm 25% nếu bạn tái cấp vốn cho khoản thế chấp bất động sản đầu tư)
Thu nhập ròng (cho thuê một năm): $ 681 / tháng (hoặc khoảng $ 383 / tháng với các khoản thanh toán thế chấp)
Tiền mặt trên tiền lãi hàng năm: 11,4% (tất cả tiền mặt), 25,5% (được tài trợ)
Nhà phố 3 phòng ngủ cho Airbnb

Airbnb. Airbnb đầu tiên của tôi là một ngôi nhà phố ba phòng ngủ gần thành phố, được mua với giá $ 678K. Mỗi phòng được liệt kê riêng với giá khoảng 100 đô la / đêm (sau khi trừ chi phí vệ sinh). Ở mức giá đó, tỷ lệ lấp đầy là 90% trong các tháng hè (tháng 4-9) và 50% trong các tháng mùa đông (tháng 10-3). Để so sánh, giá thị trường cho thuê có kỳ hạn sẽ là $ 4500 một tháng. Hãy để Giả sử lại 5% chi phí vận hành để bảo trì, 5% dự trữ chỗ trống (cho thuê dài hạn) và 5% chi phí cung cấp cho Airbnb.

Tiền mặt: $ 140.000 (thanh toán xuống 20% ​​+ chi phí nội thất, thế chấp hàng tháng $ 3000)
Thu nhập ròng (Airbnb): 5.100 đô la / tháng cho các tháng hè, 1500 đô la / tháng cho các tháng mùa đông.
Thu nhập ròng (cho thuê một năm): $ 1500 / tháng
Tiền mặt trên tiền lãi hàng năm: 25,2% (Airbnb), 11,6% (cho thuê dài hạn)

Yếu tố số 2: Yếu tố rủi ro.

Người chiến thắng = Airbnb

Điều hành Airbnb làm giảm rủi ro đi kèm với người thuê dài hạn nhưng làm tăng rủi ro của những vị khách không đáng tin, mặc dù chính sách bảo hiểm hàng triệu đô la của Airbnb đã giảm thiểu điều đó. Mối đe dọa thấp thoáng của các quy định chặt chẽ hơn của thành phố đối với Airbnb có thể là một mối quan tâm lớn; Nó có nguy cơ cao để biện minh cho việc mua bất động sản tầm thường với triển vọng kiếm tiền của Airbnb.

  • Đuổi việc. Có một rủi ro cố hữu khi mời người lạ đến sống trong ngôi nhà của bạn. Rủi ro đó được khuếch đại khi bạn bị ràng buộc về mặt pháp lý để cho họ ở lại trong một thời gian dài, ngay cả khi kiểm tra lý lịch. Nếu người thuê nhà của bạn ngừng trả tiền thuê nhà, các thủ tục trục xuất ở Seattle có thể mất tới nửa năm và làm tăng chi phí pháp lý của bạn. Airbnb cung cấp sự bảo vệ chống lại các vấn đề của khách và bạn có thể lọc người thuê dựa trên các đánh giá.
  • Thiệt hại. Ngay cả khi không có vấn đề trục xuất, người thuê dài hạn có thể gây thiệt hại từ sơ suất. Những người thuê nhà dài hạn của tôi không biết cách sử dụng rèm tắm đúng cách, tạo ra các vấn đề về nấm mốc mà tôi phải chịu trách nhiệm (tôi cũng phải cung cấp một tháng miễn tiền thuê nhà). Airbnb là một người chiến thắng rõ ràng vì tôi có toàn quyền kiểm soát lịch trình làm sạch và các thiệt hại được Airbnb bảo hiểm đầy đủ.
  • Doanh thu. Nguy cơ gặp phải các vấn đề tăng với tỷ lệ doanh thu cao hơn và bạn có thể thấy mình phải đối phó với các vấn đề không quan trọng của khách với tần suất cao hơn. Tỷ lệ chạy vào khách không đáng tin cũng tăng; Có lần tôi vô tình tổ chức một người bị kết án đã lục soát Airbnb. Trong khi Airbnb hoàn trả tất cả các thiệt hại, đó là một trải nghiệm ám ảnh tôi hy vọng sẽ không bao giờ phải trải qua nữa.
  • Quy định. Các thành phố đang thắt chặt các quy định và giới hạn đối với Airbnbs, và vấn đề là thời gian trước khi Airbnb thực sự thực hiện các thay đổi UX để tuân thủ bắt buộc. Điều hành cho thuê lại và căn hộ bất hợp pháp có thể sẽ là người đầu tiên đi, nhưng ngay cả nhà ở một gia đình có thể phải đối mặt với chi phí như thuế hàng đêm.

Yếu tố số 3: Chất lượng cuộc sống và dễ quản lý

Người chiến thắng = Airbnb

Nếu các con số tương đương nhau, tại sao phải trải qua rắc rối của Airbnb? Đối với tôi, đó là lý do cuối cùng - bản chất của công việc và tác động của nó đến chất lượng cuộc sống của tôi. Airbnb vượt qua ranh giới giữa đầu tư chủ động và thụ động, nhưng cá nhân tôi thấy việc chạy Airbnb sẽ thú vị hơn vì những lý do sau:

  • Mềm dẻo. Có thể bật và tắt danh sách là một lợi thế rất lớn. Nếu bạn bè và gia đình đang đến thăm và tôi cần thêm phòng, tôi chỉ cần chặn những ngày đi chơi. Nếu tôi muốn bán nhà vào tuần tới, tôi có thể dừng các hoạt động mà không phải đối phó với việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
  • Khoảng cách. Bất động sản đầu tư với tỷ lệ vốn hóa cao có xu hướng xa hơn từ thành phố. Mỗi lần người thuê nhà của tôi gặp vấn đề, tôi phải lái xe 40 phút. Hãy tưởng tượng bạn lái xe ra ngoài 40 phút để sửa máy rửa chén bát bị hỏng, chỉ để thấy rằng cô ấy đã không bật vòi vào nguồn nước. Tùy thuộc vào nơi bạn sống, điều này có thể hoặc không phải là một vấn đề.
  • Không gian cho sự sáng tạo. Điều này thay đổi từ người này sang người khác, nhưng cá nhân tôi thích trang trí và trang trí nhà cửa, cũng như nghĩ cách để cải thiện chất lượng dịch vụ trong khi giảm khối lượng công việc. Có nhiều kết nối cá nhân với các thuộc tính Airbnb của tôi. Ngay cả với tất cả các hệ thống tự động hóa, nó vẫn là một doanh nghiệp nhỏ ở cốt lõi với vô số thách thức tối ưu hóa, và điều đó thật hài lòng.
  • Quản lý trên cao. Thực tế là với một vài Airbnbs hoạt động tốt, bạn có khả năng có thể thay thế một mức lương toàn thời gian trung bình. Để đạt được điều tương tự với các tài sản cho thuê, bạn cần một đơn vị đa gia đình có kích thước tốt hoặc ít nhất là một số ít các tài sản rẻ hơn, đòi hỏi nhiều công việc / kết nối hơn để tìm và có nhiều thời gian hơn để quản lý. Nếu bạn không có tâm trí có tất cả trứng trong một giỏ, Airbnb là một chiến lược hợp nhất tốt.

Nó liên quan đến những gì bạn muốn lo lắng.

Nếu bạn thích trang trí nội thất, tương tác với người lạ, quản lý người dọn dẹp và cảm xúc của bạn không bị tổn thương bởi những đánh giá khách khắt khe thỉnh thoảng, hãy thử Airbnb. Bạn có cơ hội đưa khả năng nghệ thuật và hậu cần của mình vào thử nghiệm điều hành một doanh nghiệp khách sạn nhỏ béo bở, tất cả trong một môi trường rất được bảo vệ.

Mặt khác, nếu bạn ghét giao dịch với người lạ, hãy tấn công hoảng loạn khi nghĩ về đồ đạc, bực bội phải bật vào lúc 11 giờ tối để khắc phục tình trạng WIFI (vì khách vô tình cắm bộ định tuyến), tìm cách giao dịch tài sản cho thuê tốt . Hãy yên tâm rằng tiền mặt của bạn được đảm bảo, ngay cả khi mùa đông đang đến.

Vẫn quan tâm đến lưu trữ Airbnb? Hãy xem Phần 2: 20 Mẹo để bắt đầu Airbnb của bạn hoặc đăng ký để trở thành chủ nhà Airbnb.